La compra de una vivienda es, quizá, uno de los acontecimientos más relevantes para los españoles. Para poder hacerlo, la mayoría de los propietarios han tenido que pedir una hipoteca, misión casi imposible en los años de la crisis, algo más fácil ahora. La nueva ley hipotecaria tiene como objetivo hacer este trámite más sencillo y transparente para el consumidor, además de terminar con algunas de las prácticas consideradas abusivas por parte del sector financiero. Consulte más noticias en la revista Seguros.
Entre ellas, la obligatoriedad de contratar seguros para aligerar el diferencial que, en algunos casos, llegaban a condicionar la concesión del préstamo hipotecario. El Consejo de Ministros del viernes 3 de noviembre aprobó el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, que transpone a la legislación española de Directiva Hipotecaria comunitaria. Su objetivo, además de reforzar la transparencia, es reducir los gastos asociados a las modificaciones en los contratos hipotecarios.
Según explicó el Gobierno, la norma abarata las comisiones de cancelación anticipada de los préstamos a tipo variable hasta eliminarlas a partir de los cinco años de vigencia del contrato. Además, la conversión de tipo variable a fijo no pagará comisión a partir del tercer año y se rebajarán los gastos de aranceles y notaría.
Uno de los cambios más relevantes para el consumidor es que, durante los siete días previos a la firma del contrato, el hipotecado deberá ser informado de su contenido y de la existencia de cláusulas potencialmente abusivas u opacas por parte de un notario. Además, para que se pueda iniciar la ejecución de un préstamo hipotecario, deben haberse producido nueve impagos mensuales o del 2% del capital concedido durante la primera mitad de la vida del préstamo. La norma ya ha iniciado su tramitación parlamentaria y está previsto que entre en vigor a lo largo del primer semestre de 2018.
El fin de los seguros vinculados
Este nuevo texto normativo recoge una de las demandas tradicionales del sector asegurador, en concreto, de los corredores de seguros: que se prohíba la venta vinculada de seguros a los créditos inmobiliarios.
La nueva ley hipotecaria prohíbe expresamente las ventas vinculadas de productos financiero, entre ellos, los seguros. La Unión Europea quiere terminar con la obligación de aceptar una serie de productos financieros como condición para obtener una hipoteca. A partir de ahora, las entidades financieras deberán presentar a sus clientes ofertas alternativas -con y sin productos asociados- y permitir que, en el caso de los seguros, el consumidor pueda contratar la póliza por su cuenta, cumpliendo los requisitos establecidos por la entidad, y presentarla al banco.
Una de las asociaciones más activas en la defensa de los intereses de los corredores de seguros es Adecose. La Asociación Española de Corredurías de Seguros, que preside Martín Navaz, ha logrado que el proyecto de ley incluya algunas de sus reivindicaciones, avaladas incluso por el Consejo de Estado.
En concreto, el Proyecto de Ley indica expresamente la prohibición de que las entidades financieras puedan cobrar gastos suplementarios ligados al análisis comparativo que realicen para examinar las pólizas alternativas que le presente el prestatario, al establecer en su artículo 15 que «el prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el prestatario».
Asimismo, el Proyecto de Ley va más allá y recoge una reclamación planteada insistentemente por Adecose, como el hecho de que la aceptación por la entidad bancaria de un seguro alternativo presentado por el cliente no implique un empeoramiento en sus condiciones del préstamo, tanto en las prácticas vinculadas como en las prácticas combinadas: «En ningún caso la aceptación por el prestamista de una póliza alternativa distinta de la propuesta por su parte podrá suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo».
Además, Adecose quiere que la norma que apruebe el Parlamento recoja una enmienda que ha presentado ya a varios grupos parlamentarios: que las pólizas de seguros ofrecidas por las entidades financieras sean de carácter temporal anual renovable. Es decir, que el asegurado pueda renovar o no la póliza cada año.
Diferencias de hasta 700 euros al año
Hasta ahora, la diferencia entre contratar los productos vinculados y no hacerlo puede tener una diferencia media de 700 euros. Es el importe en el que de media se encarece una hipoteca si el consumidor no los contrata, según los resultados de un estudio realizado por el comparador Kelisto.es.
El estudio muestra cómo la totalidad de las entidades financieras exige a sus clientes la contratación de cinco productos y servicios, desde la domiciliación de la nómina, contratación de seguro de hogar y de vida, tarjetas de crédito y ciertos consumos mínimos, hasta contratar planes de pensiones y comprometerse a realizar aportaciones periódicas.
«Si se rechaza esta vinculación, los bancos suben el interés que cobran por sus hipotecas: en el caso de las variables, el diferencial medio pasaría del 1,2 al 2,3%, lo que supone un encarecimiento del 91,6%; si se optara por una fija, la subida sería menor: se pasaría de cobrar un 2,3% a aplicar un 3,4%, lo que implica un incremento del 47,8%», explica la portavoz de Finanzas Personales de Kelisto.es, Estefanía González.
En la práctica, si se rechazara toda la vinculación propuesta por el banco provocaría que la cuota anual que el consumidor paga por su hipoteca variable aumentara en 695,4 euros al año, lo que supondría abonar 15.298,8 euros más al final de la vida del préstamo. En caso de que se hubiera optado por una hipoteca a tipo fijo el encarecimiento sería aún mayor: la cuota anual a pagar subiría, de media, 750,6 euros al año, lo que implicaría un desembolso extra de 16.513,2 euros más cuando se terminara de devolver la deuda. La nueva ley hipotecaria tiene previsto terminar con uno de los principales problemas de la vinculación, la falta de transparencia.
«Aunque la mayoría de los bancos informa de lo que se encarecería su préstamo si no se acepta la vinculación propuesta, un 33% no desglosa esa información: es decir, el consumidor no sabe si le convendría más no contratar un seguro que un plan de pensiones. Además, existe escasa información sobre los propios productos vinculados, su precio y sus características, algo que impide que el futuro hipotecado pueda echar cuentas para saber si le conviene vincularse o si podría ahorrar dinero contratando el mismo producto con otra entidad o aseguradora diferente», destaca González.
Fuente: http://www.eleconomista.es/empresas-finanzas/noticias/8841888/01/18/Adios-a-los-seguros-vinculados-a-las-hipotecas-con-la-nueva-ley.html